2024年第三季度，上海甲级写字楼市场表现周期性平稳：需求小幅回暖，租金持续下探，市场空置率环比持平。预计2024年年底仍有大量供应入市，租赁市场竞争仍将较为激烈，对于有搬迁、升级需求的租户而言则是有利时机。

  1. 市场概览

  2024年第三季度，录得上海全市甲级写字楼市场存量1,705万平方米。

  2024年三季度，上海写字楼市场净吸纳量表现周期性平稳，本季度净吸纳量达约14.8万平米。

  第三季度，上海的核心区和次中心区板块均有新项目入市，录得18.5万平方米的新增供应量。预计2024全年新增供应量高达到123万平方米，为近五年内最高供应。

  录得第三季度上海全市甲级写字楼租金环比持续下探至人民币6.63每平米每天，延续两年的下降趋势。

  在本季度有大量新增供应入市的情况下，上海全市甲级写字楼空置率19.3%，环比基本持平。

  2. 租金仍处下行通道

  在第三季度，互联网科技、金融及消费品成为上海办公楼市场的前三大租赁需求来源，合计占比达68%。其中，消费品行业办公需求占比18%，取代了第二季度的专业服务行业进入前三。

  预计，未来约84%的新增供应量将集中在次中心板块（徐汇滨江及五角场等子市场）。新近竣工项目较为集中的板块内升级需求较为显著，以价换量仍为市场主流趋势。

  上海核心区与次中心区子市场划分

  上海核心区与次中心区子市场

  Q3 2024租金与空置率表现

  租金对比（人民币每平方米每天）

  空置率对比

  3. 市场预估

  2024年是上海甲级办公市场新增供应大量入市的一年，供大于求是租赁市场的主导行情；另一方面，企业对租赁成本持续敏感，全年租金水平仍将面临下行压力。预计到2027年底有望开启上行通道。

  上海甲级写字楼市场趋势

  2021-2028F

  4. 总结与建议

  基于目前上海写字楼市场供需两端的变化，持续下行的租金走势使市场持续利好租户方，因此利用价格让利而进行的升级搬迁企业逐渐增多。

  业主方正在面临市场阶段性以价换量的挑战，增强物业品质与服务质量成为企业穿越周期的发展策略，强化自身优势，以“软实力”应对“硬挑战”，实现稳健发展。

来源：高力国际