作为反映经济运行情况的晴雨表，办公楼市场一直备受外界关注。
仲量联行数据显示，20个重点城市办公楼市场2024年净吸纳量约为248万平方米，同比减少1.6%，与过去三年的年均净吸纳量保持一致，需求增长乏力在一定程度上抑制了供应放量的增速。
《中国经营报》记者从仲量联行获悉，该机构认为，除了传统行业需求之外，同时需要关注其中涌现的需求“新元势能”，与人工智能、新消费等行业衍生出的“新元”企业，其将激发办公楼市场需求新的增长点。
“在2025年，中国办公楼市场需求预计将温和复苏，但供应压力犹存。以四个一线城市为例，今年甲级办公楼市场新增供应量在350万—390万平方米，净吸纳量约180万—220万平方米，租金将继续承压下行，预计同比降幅近10%。”仲量联行中国区研究部总监姚耀表示。
上海升级型需求占比超70%
在国内办公楼市场，上海的变化无疑具有风向标意义。
仲量联行报告显示，2024年，上海办公楼市场租户仍保持谨慎的租赁策略。面对新项目的相继入市和业主持续在租金及激励政策上的调整，成本驱动型的搬迁及升级需求有所上升，全年净吸纳量录得47.6万平方米。
“伴随上海经济规模突破5万亿元大关，产业转型升级的积极趋势，持续为办公楼市场带来增量潜力，带动需求端温和复苏。”但仲量联行也认为，整体市场仍有大量新增项目即将入市，租金仍处于下行周期，上海办公楼市场正在经历深度调整的阶段。
仲量联行华东区研究部董事丁婷表示，租金的深度调整给成本驱动型的升级和搬迁带来结构性机会，在此过程中，租户的流向正重塑办公楼板块的格局。
“需求端来看，稳定的占比分布，多元的行业分类，支撑起办公楼市场需求端的基本框架，在租金深度调整的环境中依然展现出市场韧性。”丁婷如此表示。
仲量联行提供给记者的信息显示，2024年上海甲级办公楼搬迁类租赁成交中，升级型需求占比达到74%。搬迁的核心考量在于成本效益和楼宇品质之间的“质价比”平衡。
“其中‘更低的租金和更优质的物业服务’在租户办公租赁决策中的重要性有所提升，办公项目的硬件设施不足将增加企业的迁出意愿。”仲量联行认为，“配套设施和业主服务的提升”将提高租户满意度。
在竞争愈加激烈的大背景下，诸多新竣工项目正为租户提供一系列优惠措施。
“新竣工项目在价格及其他激励政策（包括装免期、装修补贴等）方面具备更大的议价空间，以此吸引租户，提升入驻率。”仲量联行报告显示，面对新项目的竞争，部分成熟项目业主同时在新租和续租条款上更为积极主动地调整价格策略，以吸引新租户并保留现有租户。
新质生产力企业成租赁大户
尽管办公楼市场竞争加剧，但在人工智能赋能千行百业的大背景下，机器人、生命科学等新质生产力企业，正逐渐成为租赁大户。
“整体行业需求格局保持稳健，‘新元’需求正快速释放，为市场复苏带来新兴机遇。”来自仲量联行的数据显示，上海办公楼市场行业需求中，金融服务、专业服务、科技互联网、制造贸易、零售和生命科学这六大行业在2020至2024年过去五年中，每年新租需求占比均超过85%。
仲量联行同时指出，前沿科技的突破、产业升级转型和消费观念改变等原因，这些传统行业中引领需求增长的新兴元素正在悄然改变，涌现的“新元”需求，如人工智能相关、新消费、先进医疗等企业在2024年的租赁需求占比达到30%，渗透于传统行业中，持续激发市场潜力。
放眼长三角区域，除了上海外，新质生产力企业也对杭州办公楼市场带来影响。
仲量联行数据就显示，人工智能、芯片、云计算、脑机接口、智能机器人等“杭州科技六小龙”相关的“创新科技”产业在杭租赁需求近年不断攀升，部分优质“创新科技”企业也催生了从周边产业园区向更核心地段的优质办公楼搬迁的需求。
值得关注的是，在上海、杭州之外，新质生产力企业的崛起，也对北京、深圳等国内一线城市办公楼市场带来显著影响。
仲量联行统计数据显示，截至2024年年末，新质生产力企业在北京甲级办公楼市场中的承租面积占比已超十分之一，其办公楼租赁成交量同比大幅增长106%，主要聚集在望京、中关村、丽泽等区域。
“以人工智能、生命科学为代表的新质生产力相关企业商业化进程加速，带动对优质办公空间扩张的刚性需求。”仲量联行认为，重点传统行业仍是北京办公楼市场的主力需求来源，游戏、内资律所等多个细分赛道表现活跃，与新质生产力相关行业双轨并行，驱动市场需求向多元化和灵活化的方向发展。
无独有偶，仲量联行华南区研究部高级董事曾丽也表示：“现阶段，深圳的产业新赛道企业办公空间主要集中在非甲级办公楼、产业园楼宇。但截至2024年年末，深圳以人工智能和大数据代表的科技互联网行业贡献了近四成的办公楼成交面积。”
“可以预计，伴随产业新赛道业务的进一步发展，以及对海外市场拓展、产品线研发迭代、线上多元化品牌推广等方面需求的提升，未来存在扩充及升级办公空间的可观潜力。”曾丽认为
