上海，2025年4月8日——戴德梁行针对2025年一季度的写字楼市场、零售商业市场、大宗交易市场和产业地产市场进行多维度的解读。

上海写字楼市场：回暖曙光与市场分化并存

2025年一季度，上海甲级写字楼净吸纳量达10.46万平方米，较去年同期上涨21.97%。然而，市场供需失衡局面仍未得到扭转，整体仍处于供大于求的状态，一季度有4个新项目入市，新增供应30.73万平方米，致使甲级写字楼空置率持续上行，到一季度末空置率已达23.0%。租金继续承受压力，本季度，甲级写字楼平均租金7.12元/平方米/天，比去年四季度下滑2.97%。

在租户需求方面，提升公司运营效率及塑造良好整体形象成为关键考量因素。在此背景下，普陀、虹口等新兴区板块凭借优质项目入市，兼顾高性价比优势，吸引了众多租户入驻，整体交易量上表现。其中，如普陀真如板块的“中海中心”、虹口“中垠广场”、“友邦金融中心”等表现尤为亮眼。

行业成交方面，各行业呈现出分化的态势。尽管零售贸易、专业服务、金融以及TMT行业的成交名列前茅，但市场份额出现下滑占比分别为19.4%、17.3%、15.3%及14.3%。零售贸易业品类冷热不均，食品、娱乐、通讯器材等品类同比增长，而服装鞋帽针织品类呈现下滑趋势。部分服装零售品牌在优质地段、合理租金及高端物业品质的吸引下，从旧楼宇搬迁至新项目的意愿愈发强烈。

专业服务行业来看，上海作为跨国公司和总部企业角逐的前沿阵地，技术咨询、管理咨询、人力资源及律所依旧是细分服务领域的核心力量。另外，受经济波动、行业变化及诸多不确定因素的影响，企业对灵活办公模式的需求与日俱增，传统楼宇与各类品牌联办展开合作的现象增多。金融行业方面，非银行的金融机构业务规模扩大，对办公空间需求水涨船高；同时，为提升企业形象与竞争力，不少金融机构纷纷选择从老旧办公楼搬迁至品质卓越、配套完善的甲级写字楼。TMT行业，基于成本控制与产业集聚的考量，在张江、漕河泾等新兴商务区加速聚集，更倾向于充满科技氛围、配备算力等技术支持的办公楼宇。

展望未来，大量新增项目如潮水般涌入市场，预计今年未来三个季度甲级写字楼供应体量达143万平方米，其中长宁核心、徐汇滨江及浦东前滩板块供应体量均超过20万平方米。在激烈的竞争环境下，租金持续承压，市场分化日益明显。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，上海办公楼市场在机遇与挑战的交织下，展现出复杂多元的格局。需求层面，市场正经历温和复苏，贸易制造、专业服务以及金融等传统行业依旧是市场稳健发展的压舱石，与此同时，以“AI+”赋能新兴产业异军突起，为市场注入新增长动能。面对挑战，将会有越来越多的业主积极求变，开展办公楼智能化与绿色改造，优化物业服务品质，租户可顺势而为，在租赁谈判中争取更优的商务条件，实现降本增效。

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，2025年上海在力争保持5%的GDP增速的同时，还计划加速推进“五个中心”建设，发展新质生产力。从业主视角来看，上海甲级写字楼市场竞争依然激烈，但这些宏观举措有望为市场需求侧带来新的增长动力。

上海零售商业市场：政策驱动与消费活力并进

2025年一季度，上海零售租赁市场保持活跃态势。为了提振消费、扩大内需，2025年上海将投入市级财政资金5亿元，聚焦旅游、餐饮、电影、体育四大领域，发放“乐·上海”服务消费券。受此积极影响，上海各大商圈客流量持续增长。截至一季度末，上海市中高端购物中心市场整体空置率环比下降0.04个百分点至9.47%，反映出品牌商对优质零售物业市场的需求持续增长。在众多业态中，时尚、生活方式、餐饮，以及娱乐依旧为最主要的需求来源。本季度，优质的新增供应以及成熟项目、良好商业氛围进一步提升了业主对整个上海零售物业租赁市场的信心，相应地也维持了对其租金水平的预期。有鉴于此，上海中高端购物中心首层租金报价环比上涨0.69%，至人民币738.75元/月/平方米。

2025年预计有262万平方米的新增零售供应量入市（包含城市更新项目），大量的新增供应无疑将拉高全市平均空置率水平。在趋于竞争白热化的市场中，部分老旧项目的业主试图以新一轮的升级改造优化资产，提升市场竞争力。

一季度，上海零售市场亮点纷呈。据不完全统计，全市新增首店品牌或突破300家，餐饮类占比70%（如意大利Giolitti冰淇淋、本土品牌鲤久面屋），零售类聚焦高端市场（法国Galenic护肤、奥地利HEAD运动），而二次元主题空间（森罗万象）、治愈系集合店（Rua Friends）等新兴业态则吸引着Z世代，如泡泡玛特Hirono小野全球首店单月客流量预计超10万人次。除了各类型首店之外，各大品牌纷纷在上海开出全新概念旗舰店，如：全国知名时装品牌太平岛全球首家“超级壹号店”在南京东路的置地广场正式开业，运动品牌X-BIONIC在南京西路沿街开出双层旗舰店，Prada在静安区的荣宅开设亚洲首个独立餐饮空间“迷上Prada荣宅”。

戴德梁行华东区商业部董事陈云九表示，2025年上海零售市场将呈现“总量承压、结构升级”的特征。受相关政策驱动及技术迭代等因素，3C数码类（如智能穿戴设备）预计增速稳定增速，家电、家具等大宗消费因“以旧换新”政策推动，有望实现的修复性增长。同时，以首店经济、即时零售、年轻消费场景创新为主的全新驱动力有望接棒增长引擎，头部项目通过科技化、主题化运营主导流量争夺，政策红利（以旧换新补贴）与ESG转型将重塑行业竞争格局。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文同时表示，一季度，“以旧换新”政策与“乐·上海”消费券发放将持续激活上海零售市场，优质零售物业市场空置率微降、租金企稳。然而，大量的新增供应或加剧市场竞争，推动存量商业项目加速改造升级。消费者的多元需求正在重构购物中心、品牌门店，以及产品服务的创新逻辑，在技术创新、创意裂变与消费迭代的共同作用下，零售新场景、新业态层出不穷，正在成为上海新的消费增长极。

上海大宗市场公寓大宗异军突起

一季度，上海大宗交易市场供录得73亿人民币的房地产大宗交易，同比大幅下降50%，但以博华广场的70多亿交易正处于交割流程中，待其正式交割后将计入成交数据，预计二季度上海大宗交易市场数据同比将有明显提升。

物业类型方面，一季度上海长租公寓项目热度大涨，成交总额接近40亿，不仅占一季度上海大宗市场超50%的比例，横向对比2024全年，这一数字也占到全年公寓/住宅成交的三成有余。最近汇添富上海地产租赁REIT网上网下认购倍数超历史REIT认购记录，也是长租公寓火爆的体现之一。因徐汇喜悦荟、城隍庙广场、古美路35-37号等项目成交，商业物业以23%的成交占比位居第二。办公/研发办公虽只录得11亿成交，但其中不乏宗教机构等非机构买家的身影。此外，虽酒店、工业等在一季度成交不甚明显，但开年后市场上仍有较多相关业态投资需求，戴德梁行资本市场部所促成的张江创新园交易亦是其中代表。

内外资方面，一季度上海内资占尽大宗交易市场100%，内外资差距达史上之最，根据戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事卢强预计，目前该局面短期内比较难改变。

华东高标仓库市场面临一定去化压力

2025年一季度，华东地区高标仓库租赁市场高端制造、人工智能产业的寻租需求扩大，成为市场新的增长点，而电商需求则有所缩减。尽管如此，电商、制造业及第三方物流仍是市场的主要去化力量。上海市高标仓库市场空置率环比下降0.1个百分点至21.8%，平均租金环比微降3.9%至46.3元/平方米/月。江苏省表现稳定，平均租金微涨至34.1元/平方米/月，市场空置率环比微降0.4个百分点至19.5 %；安徽省平均租金下降2%至26.84元/平方米/月，空置率微降0.86个百分点至9.6%；浙江省主要去化力仍为电商、快递快运，空置率环比上升至23.5%，平均租金微涨0.2%至33.9元/平方米/月。整体市场虽有转好的迹象，但仍面临一定去化压力。

业主招商策略优化

一季度租赁市场仍面临一定招商竞争压力，业主继续采用低租金策略吸引租户。此外，由于租户的租期从5-10年偏向于租期为2-3年，业主需要储备更多的客户资源来应对租户租期缩短及租户流动性。同时，业主优化续约条款，提高租户续约率，降低租户流失导致的项目招商压力。

戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊表示，目前的物流地产市场面对全球经济的不确定性，未来的方向是比较模糊的。虽然中国物流地产市场已经过了高歌猛进的十几年的高速发展期，但国内经济的逐步恢复和消费的刚性需求为市场带来暖意。在基本消费的刚性需求面前，以城市配送型物流为主体的物流地产市场预计会渐渐恢复，但复原仍然需要较长一段时间。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结，2025年第一季度，上海房地产市场在复杂多变的经济环境中展现出独特的活力与韧性。在写字楼领域，出现需求的温和复苏与市场的分化调整；零售商业市场在政策驱动下活力四射，消费潜力不断释放；产业地产市场在新兴需求的推动下持续探索转型升级；大宗交易市场则在长租公寓等新兴业态的带动下，呈现出新的投资热点。戴德梁行始终致力于为上海房地产市场的稳健发展提供专业洞察与创新解决方案，助力这座国际化大都市在全球经济舞台上持续闪耀。

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